Commercial

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Qu’il s’agisse d’une création d’entreprise ou d’une reprise de fonds de commerce, nous vous présenterons les meilleures opportunités et les meilleurs conseils.

Achat Appartement Miami

vous avez déjà investi en France, vous serez étonné de constater que le processus d’achat appartement miami est différent aux
USA. Vous remarquerez notamment que les frais d’acquisition sont nettement moins élevés que sur le
marché immobilier français. De façon générale, on compte 2% du montant de l’investissement. Dans le cas où
vous envisagez de souscrire à un crédit auprès d’une banque américaine, il faudra prévoir des frais
d’hypothèque.

Logement Miami


L’achat appartement miami comptant est très populaire aux États-Unis, notamment car les frais sont moins élevés. Les
investisseurs qui optent pour cette solution négocient un crédit en France afin de pouvoir effectuer un
paiement cash aux USA. Cette façon de procéder est également très prisée notamment dut aux conditions
américaine qui rend difficile l’accès à un prêt pour un non-résident. La majorité des banques vous
demanderont un apport minimum du prix de l’achat appartement miami. À noter également que les taux d’intérêt ont tendance à
être plus élevés aux États-Unis qu’en Europe.
Toutefois, il existe un avantage à souscrire à un emprunt sur le sol américain. L’investisseur n’aura pas de
garantie personnelle à apporter, la banque prendra pour seule et unique garantie le bien acheté.

Immobilier Miami


Les Etats-Unis et plus particulièrement la Floride
possède une fiscalité attrayante pour les investisseurs.
Par convention entre la France et les Etats Unis il n’y a
pas de double imposition sur le revenu et les plus
values. Grâce au système fiscal américain de fortes
déductions sont imputables.
Il existe deux accords entre la France et les Etats Unis.
Le 1er en 1994, ce décret gère les impôts sur le revenu
et sur la fortune, ce qui permet d’éviter de régler deux
fois l’impôt. Ainsi un résident fiscal français doit
déclarer et s’acquitter de l’impôt dans le pays ou le bien
est situé. Il doit bien sûr les déclarer en France .


Grâce à un crédit d’impôt, la double imposition est ainsi
évitée. Le deuxième accord quant à lui date de 1978 et
encadre les successions et les donations, modifiées par
les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier
2009.
Un des autres leviers de la fiscalité américaine est la
possibilité de déduire de nombreux frais. Nous
déduisons ainsi tous les frais tels que les assurances,
l’entretien, les impôts fonciers, les frais comptables… Il
est même possible de déduire de ses revenus locatifs, le
coût d’un billet d’avion lorsque l’investisseur visite
l’état dans lequel son bien est situé.
– Paiement des taxes foncières locales
– Règlement des impôts sur le revenu auprès de l’IRS (si imposable)
– Optimisation fiscale (Amortissements, charges, cadeaux fiscaux)
– Tranche d’imposition, l’imposition est progressive allant de 10 % à 39,6 %
– 15 % d’impôts fédéraux (si le bien est en votre possession depuis plus d’1 an)
– Report de la plus-value si un nouvel achat appartement miami est réalisé sous 6 mois

Maison Miami


Tout ce qui est considéré comme « dépréciable » peut-être considéré comme un amortissement par
l’investisseur sur différentes périodes qui varieront en fonction de la nature des biens concernés.
Parmi les biens amortissables, on retrouve notamment l’électroménager et tout le mobilier sur une durée de
sept ans. Une piscine quant à elle sera amortissable sur cinq ans. À noter qu’une maison est également
amortissable sur une période de 27,5 années. Toutefois, vous ne pouvez pas inclure le terrain puisque la
terre n’est jamais considérée comme dépréciable.
Au moment où vous déduisez les frais de votre investissement, votre abattement forfaitaire et les
amortissements de tous les biens qui peuvent l’être, vous créez un déficit fiscal. Si ce déficit n’est pas absorbé
sur une année, il est reportable sur les quinze exercices suivants. Le déficit fiscal non absorbé cumulé au fil
des années sera déductible de la plus-value au moment de la revente.
La fiscalité sur les plus-values n’a jamais été vraiment certaine et donne lieu à de nombreuses discussions


dans le code fiscal américain. Elle est d’ailleurs régulièrement revue à la baisse. Pour fixer l’indexation des
plus-values, on se base sur le barème des tranches d’impôts sur le revenu. On considère donc les plus-values
comme étant des bénéfices. L’année 2003 a donné naissance à une nouvelle loi qui a permis de baisser la
taxation sur les plus-values pour les personnes physiques propriétaires d’un bien immobilier depuis plus d’un
an. Pour les investisseurs qui ne payent pas, ou que très peu, d’impôts cette nouvelle loi est très avantageuse,
car ils seront taxés sur leur plus-value au barème le plus bas.
Nota
Les plus-value

Rentabilité

Les propriétaires américains sont redevables d’une taxe appelée « Property Tax ». Cette dernière est
calculée selon la valeur estimée par le comté de votre bien et est émise tous les ans au 1er novembre. La
Property Tax est redevable chaque année au 1er mars. Si vous vous acquittez de cette taxe avant le 30
novembre, vous bénéficiez d’une réduction de 4%. Avant le 31 décembre, la réduction sera de 3%.
Si vous voulez un équivalent français, vous pouvez assimiler la Property Tax à la taxe foncière française. À
noter que cet équivalent est assez approximatif, car il n’existe pas de taxe d’habitation aux États-Unis.
Étant donné que chaque comté définit sa propre taxe, les montants peuvent varier d’un territoire à un
autre.

Investir Miami


CHAPITRE 2
FINANCEMENT
Le financement peut se faire aux USA ou en France
Les courtiers dont le cœur de métier est de proposer les meilleurs taux possible aux étrangers (Foreign
National Program). Avec le concours d’une banque américaine ou internationale, ces crédits demandent un
apport de 30 %. Il est aussi possible de faire appel à une banque française qui prendra garanti sur un bien
existant en France.
Actuellement les taux d’emprunt sont beaucoup plus intéressants en France, et la parité euro/dollars reste
un avantage. Ainsi la plupart de nos clients réalisent leur financement en France.
– Taux d’emprunt plus faible
– Parité euro/Dollars avantageuse
– La transaction est considérée comme « cash » aux USA et réduit ainsi les frais d’acquisition
– Démarches facilitées par la langue et la prise de garantie sur le patrimoine français
– La banque prend en garantie le bien acheté et aucune garantie sur le patrimoine étranger
– Les conditions d’emprunt ainsi que les modalités sont plus larges
– Aucune considération des antécédents de santé ni de l’âge de l’emprunteur
Nota
Les Avantages d’un financement en France
Nota
Les Avantages d’un financement aux USA

Immigration Miami



IMMIGRATION
Les Etats-Unis sont la première destination d’affaires des Français et des Européens. Les
expatriés y sont très présents dans la majorité des grandes villes comme New York, Chicago,
Miami, et Los Angeles. On trouve aussi des Français implantés depuis dix ou quinze ans qui ont
réussi leur business hors des contraintes que nous rencontrons en France.
Partir vivre aux Etats-Unis est souvent un rêve et pour y arriver le parcours peut être long.
Souvent on commence par un stage ou un job d’été qui facilite le premier pas, puis trouver
l’entreprise qui va vous expatrier sera plus difficile, mais possible. Vous pouvez aussi en fonction
de vos moyens devenir entrepreneur aux USA, et obtenir votre Visa Investisseur.


Visa Miami



Visa E2
Acheter ou créer une entreprise ?
Que vous ayez une idée précise du type de business que vous souhaitez créer aux Etats-Unis, ou que vous rêvez
de créer votre propre structure dans ce pays ou bien encore que vous n’ayez pas d’idées précises de projet,
toutes ces alternatives sont équivalentes au regard du droit de l’immigration et vous ne serez pas favorisé par
l’une ou l’autre option. L’essentiel est que votre candidature doit remplir les critères définis par le droit de
l’immigration et que vous soyez en mesure de défendre votre dossier lors de l’entretien à l’ambassade.
Il est fortement conseiller de vous faire aider par un « Business Broker » qualifié qui vous accompagnera dans
votre investissement. Aussi, le business plan est un critère essentiel de votre dossier de candidature au visa E2,
c’est pourquoi il est recommandé de faire appel aux compétences d’un rédacteur professionnel et expérimenté.


Visa E2
Visa investisseur fait généralement penser à racheter un business existant ou à en monter un.
La procédure d’obtention du visa E2 est consulaire : le candidat devra défendre son dossier devant un officier
d’immigration au Consulat américain de son pays de résidence ou d’origine. La procédure est stricte : les
documents devront être dans un certain ordre, certains éléments devront être expliqués précisément et les
justificatifs se devront d’être appropriés. Les critères à remplir pour le processus de soumission des dossiers
de visa E2 sont stables bien que parfois il existe quelque variation.
Procédure pré-envoi de votre dossier de visa E2
Durant tout le processus, vous serez suivi par votre avocat en immigration qui vous conseillera sur le choix des
éléments à soumettre ou encore la mise en forme du dossier tel qu’elle est demandée par l’officier de
l’immigration. Les documents référencent différents aspects de votre projet d’investissement : la nationalité
de votre entreprise, la preuve qu’elle est sur le point d’être opérationnel ou même qu’elle l’est déjà, la légalité
des fonds utilisés, la preuve de l’utilisation de ces fonds, ou encore l’existence d’un business plan rigoureux.


Visa E2
La création de votre société E2
La création d’une entreprise (que ce soit dans son intégralité ou à partir d’une entreprise déjà existante)
nécessite la création légale d’une entité. C’est la première étape à laquelle vous devez procéder afin de
démontrer à l’officier consulaire que vous êtes à la tête d’une entreprise qui existe juridiquement.
Cette étape est également requise pour pouvoir ouvrir le compte en banque de cette société, étape
fondamentale pour démontrer l’effectivité de vos investissements.
Les investissements dans votre société E2
Vous devrez prouver à l’officier consulaire que votre société est déjà en activité ou prête à être lancée.
Ce critère est intrinsèquement lié à celui concernant la réalisation d’investissements (achat appartement miamis de meubles
ou d’équipements, bail commercial, contrats avec des clients, etc)
L’origine des fonds investis
L’officier consulaire, au moment de l’examen de votre dossier de candidature au visa E2, fera très
attention à l’origine des fonds utilisés pour votre investissement. Il est donc important de correctement
présenter leur traçabilité, leur provenance et donc leur légalité. Les fonds peuvent provenir de vos
économies personnelles, d’un héritage, d’un don, d’indemnités de départ, d’une vente d’entreprise ou
d’un bien immobilier.
Peu importe l’origine, vous devrez prouver qu’elle est légale et que vous en êtes le propriétaire actuel et
légitime. Le transfert de ces fonds aux Etats-Unis avant la soumission de votre dossier devra être
également démontré.
Une fois encore, il est vivement recommandé de faire appel aux services d’un avocat en immigration
expérimenté, qui vous guidera tout au long de la procédure, mettra en forme votre dossier et préparera
votre entretien à l’ambassade.

Visa Investisseur Miami


Visa EB5
Grâce au programme EB5, un investisseur étranger peut obtenir la résidence permanente (carte verte) dans
le cadre d’un investissement substantiel dans une entreprise située aux Etats-Unis. Selon la zone où se
trouve l’entreprise. Le montant de l’investissement peut varier de 500 000 $ à 1 million$. Pour obtenir une
carte verte EB5, deux investissements sont possibles : soit dans sa propre entreprise, soit dans un centre
régional.
Si l’investisseur étranger a investi :
Dans une nouvelle entreprise commerciale (ou bien entreprise existante) ;
Dans ses propres fonds, s’il s’agit d’un cadeau d’un parent ou d’une autre personne, les impôts sur les
donations appropriées doivent être versés, si nécessaire ;
La somme de 1 million $ ou 500 000 $ si l’entreprise est située dans une « zone d’emploi ciblé » (TEA) ;
La création de l’entreprise doit dater d’après le 29 novembre 1990 ou bien l’investissement doit changer
considérablement d’une entreprise.

Achat immobilier Miami Beach



Visa EB5
De plus, l’entreprise doit engendrer la
création d’emplois à temps plein pour pas
moins de 10 personnes qualifiées.
Un TEA est déterminé par la désignation de
l’emplacement comme une zone rurale ou
une zone de chômage élevée. Selon le
Bureau de la gestion et du budget, une zone
rurale relève d’une zone qui n’est pas
métropolitaine statistique, ou se trouvant
dans la limite extérieure de toute cité ou
ville ayant une population de 20 000 ou plus.
Aussi, une zone TEA peut être déterminée
sur la base d’un taux de chômage élevé si la
zone a connu un chômage d’au moins 150 %
de la moyenne nationale, tel que déterminé
par le Bureau of Labor Statistics.


Centre régional
Le programme pilote d’investissement EB5 créé par l’immigration propose 3 000 visas d’immigrants pour
ceux qui investissent 500 000 $ et plus dans un centre régional.
Un centre régional est défini comme « toute unité économique, publique ou privée, qui participe à la
croissance économique, y compris la hausse des exportations, l’amélioration de la productivité régionale, la
création d’emplois ou l’augmentation des investissements de capitaux nationaux.
Investir dans un centre régional offre les avantages suivants :
Investissement passif de 500 000 $ dans une « zone d’emploi ciblée » (TEA) avec un centre régional désigné
Investisseur peut-être un commanditaire sans obligation d’exécuter la gestion au jour le jour (idéal pour les
retraités ou investisseurs inactifs).
Les projets étant approuvés par l’USCIS, l’investisseur n’a pas besoin de présenter un plan d’affaires par
exemple.
L’investisseur peut vivre où il le souhaite aux Etats-Unis
Non-obligation de prouver la création d’emplois directe, mais plutôt la création d’emplois indirects à travers
l’investissement dans le Centre régional.
D’abord, l’investisseur doit déposer une pétition initiée par l’entrepreneur étranger auprès de l’USCIS. Une
fois l’approbation de cette pétition, l’investisseur obtiendra une résidence avec sursis de deux ans. Il peut
par la suite demander un ajustement de statut. L’investisseur devra néanmoins déposer une autre pétition
auprès de l’USCIS avant l’expiration de la résidence conditionnelle, afin d’obtenir la durée de vie de
résidence. Ce processus est suivi d’une reconfirmation de l’investissement a été fait ainsi 10 emplois ont été
créés (si l’investissement est réalisé avec un centre régional)
Nota
Procédure

Vente immobilier Miami



Aux États-Unis, le travail d’agent immobilier est bien différent qu’en France. Un agent américain aura
accès à toutes les propriétés mises en vente sur le marché. Pour savoir précisément quels sont ses
biens, nous avons à notre disposition ce qu’on appelle le MLS (Multiple Listing Service) qui nous donne
accès à la liste complète des biens à vendre. L’avantage de cette liste est qu’elle propose absolument
tous les biens, même ceux qui sont déjà mis en vente par d’autres agences. De cette façon, vous n’avez
pas besoin de faire le tour des agences pour trouver un bien qui vous correspond.
Tout au long de votre processus d’achat appartement miami, vous serez assisté par votre agent immobilier. Il se chargera
notamment de négocier le meilleur prix pour vous. Aux USA, ce travail est régi par une loi qui l’oblige à
être totalement transparent avec son client. L’agent immobilier se doit de communiquer l’intégralité des
informations qu’il possède sur un bien. On parlera alors de la loi « Equal Housing Opportunity ».
Tout le monde ne peut pas se prétendre agent immobilier, la profession est encadrée par la loi
américaine. Pour pouvoir l’exercer, il faut posséder une licence qui sera délivrée par l’État dont on
dépend.
Vous pouvez bénéficier d’une expertise en temps réel du marché ainsi que du savoir-faire des différents
agents immobiliers. Ces derniers s’engageront notamment à négocier le meilleur prix d’achat appartement miami pour le bien
que vous avez choisi.

Agence Immobilière Miami



L’accès à tous les biens :
une particularité du système américain
L’organisation du marché immobilier aux États-Unis est très différente du système français. Les mandats
de biens à vendre ou à louer étant quasiment toujours exclusifs, ils sont mis en commun et accessibles
par tous les agents d’un même État via une base de données commune appelée MLS (Multiple Listing
Service). Chaque agent immobilier a donc une visibilité sur tous les biens disponibles sur le marché. De
ce fait, l’acheteur a intérêt à choisir un seul agent qui est en mesure de lui montrer tous les biens qu’il
souhaite, et le représentera tout au long du processus d’achat appartement miami. Inutile, donc, de consulter plusieurs
agences pour avoir accès aux biens.
Fonctionnement :
Tout d’abord, les agents qui représentent les vendeurs (listing agents) rentrent leur(s) bien(s) sur le MLS.
Les agents représentant les acheteurs (buyer agents) peuvent ensuite effectuer des recherches
spécifiques sur cette base de données pour trouver les biens qui répondent au mieux aux attentes de
leurs clients et leur proposer des sélections adaptées à leurs besoins. À noter : les honoraires des agents
sont inclus dans les prix affichés et payés par le vendeur.

Villas Miami



Si vous cherchez à placer une somme d’argent
sans avoir à vous soucier de l’entretien d’un
bien, il existe des stratégies d’investissement
adaptées. Le principe est simple, nous créons des
LLC qui ont pour but d’accueillir des investisseurs
(personnes physiques, groupes, compagnies,
etc.). Un minimum de 50 000$ d’investissement
est fixé. Une fois l’argent déposé et la LLC
créés, les fonds seront investi dans des biens
immobiliers afin de créer un parc immobilier.
Concrètement, ces biens sont loués jusqu’à leur
revente dans un marché opportun. C’est une des
plus importantes banques américaines qui prend
en charge toute la supervision. Cette supervision
va aussi bien de la création de la LLC jusqu’à la
comptabilité en passant par la fiscalité.
Lors d’un achat appartement miami immobilier aux usa, de
nombreux paramètres entrent en compte.
Chaque investissement est différent et la
communication reste un rouage essentiel pour
une acquisition réussie.
Lorsque vous avez trouvé le bien
correspondant à votre recherche. Une offre est
soumise au propriétaire.


Si le vendeur accepte l’offre d’achat appartement miami faite, alors
l’offre d’achat appartement miami devient alors le contrat de
vente.
Nota
Processus d’achat appartement miami
Visites
Rencontre
Offres
Suivi
Signature
Suivi et préparation à la signature
de l’acte authentique.
Signature de l’acte authentique
échange des fonds et remise des clefs.
Réalisation d’une offre
sur le bien choisi
Visites des biens sélectionnés
et de l’environnement
Description du projet et
des motivations générales

Agent Miami


Ce dernier, appelé Contract for Sale & Purchase contient le prix d’achat appartement miami ainsi que toutes les conditions à
réaliser pour que la vente soit effective :
La « Good faith deposit » (ou « earnest money ») désigne le dépôt de « bonne foi » et accompagne
l’offre d’achat appartement miami. Ce dépôt sert principalement à montrer son sérieux à l’acheteur. De façon générale, il est
constitué d’un pourcentage du prix du bien, souvent situé entre 1 et 10%. Dans le cas d’une « short sale
» ou d’une saisie bancaire, l’acompte ne sera pas versé au moment de la soumission, mais plus
généralement lors de l’acceptation de l’offre.
Condition d’obtention de prêt : Si votre achat appartement miami est financé par une banque américaine et que votre prêt
n’est pas obtenu, la vente peut s’annuler et l’acompte pourra être restitué à l’acheteur.
Condition d’inspection : Cette condition donne le droit de faire inspecter le bien parce que
nous appelons un « Home Inspector ». Il sera notamment en charge de vérifier l’état général du bien.
Cela inclut la structure, la toiture, la piscine, les installations électriques, la plomberie, la climatisation, la
charpente, etc. Si vous décidez de faire un achat appartement miami immobilier en Floride, ne faites pas l’impasse sur une
inspection termites. Ces dernières peuvent causer beaucoup de dégâts sur un bien, il est donc impératif
d’effectuer les vérifications nécessaires.
Selon les conclusions du rapport d’inspection, le contrat peut indiquer un montant maximum de
réparation que le vendeur doit effectuer. Toutefois, dans le cas d’une « short sale » ou d’une saisie
bancaire, il se peut que le bien soit vendu tel quel (as-is contract) sans aucune prévision de réparation.
Le contrat prévoira alors un délai de rétractation, appelé « inspection period » qui octroie un délai de dix
jours à compter de la réception de l’offre. C’est durant cette période que l’inspection doit être effectuée.

Immobilier Lamy



Condition de valeur minimale : Afin de se protéger au mieux, la banque aura recours aux services d’un
expert pour effectuer une évaluation de la valeur qu’on appellera la « property appraisal ». Cette évaluation
permettra notamment de ne pas surévaluer le bien et donc d’octroyer un emprunt adéquat.
Règlement de copropriété : Si vous effectuez un achat appartement miami dans une copropriété, vous avez le droit à un délai
de réflexion supplémentaire afin de lire le règlement de cette dernière ainsi que tous les comptes rendus
des différentes assemblées générales.
Dans le cas d’un achat appartement miami comptant, du moment où vous acceptez l’offre, vous disposez d’un délai allant de 10
à 35 jours pour conclure la vente. Pour un achat appartement miami fait avec un financement américain, vous bénéficierez d’un
délai allant de 40 à 60 jours.


achat appartement miami Credit
Les frais d’achat appartement miami en achetant avec le financement d’une banque américaine
(En plus de tous les frais que nous avons cités précédemment, vous devrez rajouter les frais suivants)
Frais d’analyse de votre crédit:L’évaluation de votre bien (on parlera de ‘property appraisal’) : Pour éviter
d’accorder un prêt supérieur à la valeur de votre bien, la banque exigera cette évaluation. À titre d’exemple, il
faudra compter 400$ pour une villa de quatre chambres.
Honoraires etfrais de dossier de la banque et Taxe d’état sur l’hypothèque : Il existe deux taxes. La « state
documentary stamp tax on mortgage notes » se calcule sur le montant de l’hypothèque ( à raison de 0,35$ par
tranche de 100$). À titre d’exemple, pour un emprunt de 100 000$, la taxe sera de 350$. La « state intangible
tax » sera quant à elle calculée sur le montant que vous avez emprunté (à raison de 0,002$ par tranche de
1,00$). Par exemple, si vous empruntez 100 000$, vous allez devoir vous acquitter de la somme de 200$.
Même si de façon générale le vendeur prend à sa charge certains frais, il se peut que la banque exige qu’ils
soient pris en charge par l’acheteur. C’est souvent le cas dans le cadre des « short sales » ou des
« foreclosures ». On retrouve parmi eux :
La taxe d’état sur le Titre de Propriété (appelée ‘state documentary stamp tax on deeds’) : Pour
le calcul de cette taxe, on prend en compte 0,70$ par tranche de 100$ du prix d’achat appartement miami. Par exemple, pour
une villa achetée 200 000$, il faudra débourser 1 400$ pour la taxe d’état sur le Titre de Propriété.
Enregistrement du Titre de Propriété (appelée ‘ governement recording fee’) : il faudra compter entre 10 et
20$.
Assurance du Titre de Propriété (appelée ‘title insurance’) : Le principal objectif de cette assurance est
de protéger le nouveau propriétaire contre d’éventuelles défaillances du titre de propriété. Il faudra compter
environ 0,5% du prix d’achat appartement miami du bien.

Rendement Locatif Miami




Les frais d’achat appartement miami en achetant sans le financement d’une banque américaine
Home Inspection : l’inspection générale du bien à laquelle s’ajoute une inspection spécialisée contre les
termites. Il faudra compter entre 350 et 400$ pour une ville de quatre chambres et de trois salles de bain.
Honoraires du closing agency : le closing agency est l’équivalent d’un cabinet de notaire. Le montant peut
varier entre 250 et 600$ et couvrira le travail administratif qui a été fait.
Frais de transfert de la copropriété : Si votre bien se trouve dans un quartier où il y a des frais de copropriété à
régler, vous devrez débourser entre 50 et 100$ afin de couvrir les frais de transfert de nouveau propriétaire.
Frais de Poste : Si comme la plupart des investisseurs étrangers vous ne souhaitez pas vous déplacer pour la
signature, vous pouvez conclure la vente à distance et une copie de l’acte authentique vous sera envoyée
achat appartement miami Cash

Location Miami



Lorsque vous confiez votre bien à vendre, nous
mettons à votre service notre savoir-faire, et nos
outils les plus performants pour diffuser votre
annonce. En effet la clé d’une vente rapide réside
dans la qualité de diffusion de l’annonce du bien. Il
faut savoir à qui communiquer et comment pour
trouver l’acquéreur idéal.
Selon un sondage récent du NAR, 90 % des
acheteurs déclarent utiliser Internet pour trouver leur
maison. Par conséquent, il est essentiel d’être non
seulement sur Internet, mais aussi de se démarquer
en tant que source d’information pour ceux qui
cherchent des maisons uniques qui correspondent à
leur mode de vie.
Mandat
Rencontre
Visites
Suivi
Signature
préparation à la signature
de l’acte authentique
Remise des fonds et des
clefs
Visites et mise en avant du
produit
permettant
la commercialisation
et les parutions dans les médias
Prise de connaissance,
étude de marché, définition du prix

Agence Miami


Il n’existe pas d’assurances locatives aux USA.
Il peut y avoir une exception avec certaines agences qui « garantissent » un taux de remplissage des
biens qui leur sont confiés dans le cadre de locations saisonnières. Pour les locations à long terme, les
agences ne font aucune garantie quant au fait de trouver des locataires.
En location saisonnière il faut sectionner le mieux possible son emplacement pour vous aider à
atteindre un taux de remplissage suffisamment élevé pour couvrir tous vos frais dans le but de faire des
bénéfices. (Certaines villes voient d’un très mauvais oeil les sites tels que Airbnb et font tout leur
possible pour décourager les propriétaires).
Les agences de gestions de location à long terme connaissent d’excellents résultats. La grande
majorité des investisseurs étrangers ayant acquis une maison pour la mettre en location à long terme
ont pu trouver un locataire dans un délai d’un mois, voire deux, à compter de la conclusion de la
vente.Pour les investisseurs trouver un locataire le plus rapidement possible est souvent vital.

Achat appartement Miami

Airbnb Miami



Pour un bien mis en location saisonnière, le coût de l’assurance habitation sera supérieur à celui de
l’assurance pour un bien destiné à la location à long terme. Ceci est dû au fait que la probabilité des
dommages est plus forte en location saisonnière à cause du passage de différents groupes de
locataires tout au long de l’année.
Pour une villa comprenant quatre chambres et deux salles de bain en location à long terme, il faudra en
moyenne compter entre 100 et 120$ par mois pour l’assurance habitation. Pour la même villa mise en
location saisonnière, il faudra compter entre 150 et 175$ par mois.
À noter que le risque d’ouragan et de sinistre est couvert par les assurances. Généralement, ces
risques sont couverts avec une franchise de 2% du coût de la reconstruction du bien, on parlera de
« rebuild value ».

Maison Miami bord de l’eau



Il faudra compter plus de charges mensuelles pour un bien prévu en location saisonnière que pour un
bien mis en location à long terme. Même si les charges sont supérieures, les revenus potentiels avec une
location saisonnière seront toujours plus élevés.
Les différentes charges pour un bien, peu importe le type de location :
– Les propriétaires d’un bien immobilier sur le sol américain doivent s’acquitter la « Property Tax »
(l’équivalent de la taxe foncière française.)
– L’assurance habitation, appelée « hazard insurance ».
– Les frais de copropriété, appelés « homeowner’s association dues », si cas échéant.
Pour un bien en location à long terme, il faudra également compter les frais de gestion locative qui
s’élèvent généralement à 10% du loyer mensuel ainsi que d’un budget spécifiquement dédié à l’entretien
général.
Pour la location saisonnière, d’autres frais seront à rajouter :
– Frais de gestion locative (entre 100 et 150$ par mois)
– Taxes sur les revenus locatifs : La « sales tax » équivaut à la TVA et à un taux de 7%. La « tourist tax »
équivaut à la taxe de séjour qui est levée localement et qui peut varier entre 5% et 7% en fonction du
comté dans lequel le bien est localisé.
– Entretien de la piscine, si cas échéant (comptez entre 80 et 100$ par mois).
– Entretien du jardin, si cas échéant (entre 80 et 120$ par mois).
– Les frais d’eau, d’électricité et de gaz (environ 150$ par mois pour une maison de quatre chambres).
– La télévision câblée ou par satellite (environ 70$ par mois)
À noter que dans le cadre d’une location saisonnière, le nettoyage est la charge du dernier occupant. Il
faudra compter 100$ à chaque départ de locataire pour une maison de quatre chambres. L’entretien
général des paysages, ou bien la rénovation des façades, sont généralement à la charge de la
copropriété et sont donc compris dans les frais déboursés au préalable.

Investissement Miami




Votre investissement étant situé dans un autre pays, vous ne pouvez pas prétendre à une défiscalisation
classique. Toutefois, le fait que la fiscalité américaine soit allégée vous permet de bénéficier d’avantages
comparables aux programmes de défiscalisation français.
Le système américain est très avantageux pour les propriétaires. Si un locataire ne paye pas son loyer,
les autorités locales seront averties soit par le propriétaire soit par la société de gestion. Par la suite, c’est
le sheriff qui prendra en charge le problème et qui s’occupera de renvoyer le locataire dans les plus brefs
délais. De façon générale, il faudra compter un mois pour que le locataire soit expulsé.
N’hésitez pas a travaillent en collaboration avec des avocats d’affaires et des conseillers financiers
tels’agent immobilier. Ces derniers sont les personnes les mieux placées pour vous conseiller sur les
différents dispositifs et stratégies à mettre en place si vous désirez ouvrir un commerce ou bien investir en
LLC aux USA. Lors de votre déplacement sur le sol américain les us et coutumes sont parfois difficiles
à cerner.